Embora seja uma das transações mais comuns no mercado imobiliário, não raro a locação de imóveis urbanos é fonte de diversos conflitos entre as partes contratantes; mas há algumas maneiras de minimizar a possibilidade de prejuízos que podem surgir dessa relação.

Em relação ao locador, a obtenção de informações e documentos para verificar eventuais restrições em nome do(s) locatário(s) e/ou do (s) fiador (es) é uma das primeiras providências que deve ser tomada, para garantir tranquilidade no prosseguimento do negócio.

Superada essa etapa preliminar, é fundamental a elaboração de um contrato de locação que contenha disposições que retratem de maneira clara os direitos e deveres das partes e, ainda, a modalidade de garantia que irá assegurar o cumprimento do contrato.

Vale ressaltar que a Lei de Locações de Imóveis Urbanos proíbe a exigência de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato e a análise de cada caso definirá a opção que melhor atenda aos interesses dos contratantes, não obstante o direito de exigi-las seja uma prerrogativa do locador. 

Conforme disposto no artigo 37 da referida lei, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: 

- Caução: trata-se de uma das garantias mais utilizadas, tendo em vista o amplo leque de opções conferidas a essa modalidade, que poderá recair sobre bens móveis ou imóveis. 

A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a caução em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula, ou seja, o inquilino deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis para providenciar o respectivo registro. Tais medidas são fundamentais para garantir publicidade à garantia ofertada. 

Com relação à caução em dinheiro, determina a lei que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em uma caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Por fim, há a caução em títulos e ações, dentre as quais encontram-se os chamados títulos de capitalização. 

Trata-se de uma versão específica do modelo tradicional de título de capitalização, em que há a vinculação ao contrato de locação. A grande vantagem dessa garantia locatícia é que, não havendo qualquer tipo de pendência ao final do contrato, o inquilino resgata o título com as devidas correções. Caso existam débitos ou prejuízos, o valor contratado pode ser sacado pelo proprietário do imóvel.  

Outra vantagem para o inquilino é a facilidade na contratação desse tipo de garantia, que dispensa a comprovação de renda, podendo ser realizada mesmo que o locatário tenha restrições em seu nome nos serviços de proteção ao crédito.

A desvantagem para os locatários reside no custo da contratação, tendo em vista que o locador precavido normalmente exige um valor alto de aplicação do título, equivalente a seis meses de aluguel ou mais, que deve ser pago à vista, no momento da contratação.

Em relação ao locador, a desvantagem também está relacionada ao valor depositado, vez que, caso o débito deixado pelo inquilino a título de aluguéis, encargos ou prejuízos no imóvel seja superior ao valor aplicado no título de capitalização, o valor que exceder não estará assegurado por outra modalidade de garantia e a cobrança deverá ser feita diretamente ao inquilino. 

Vale ressaltar que tanto a caução em dinheiro, como em títulos e ações são tipos de cauções de bens móveis. 

- Fiança: a fiança é uma garantia pessoal, ou seja, o fiador é corresponsável pelo pagamento do aluguel e encargos e responde pessoalmente com seu patrimônio, em caso de inadimplência por parte dos inquilinos.

Normalmente, é aceito como fiador o proprietário de um imóvel já quitado, com renda comprovada e sem nenhuma restrição de crédito em seu nome.

Por ser uma modalidade que envolve muitos riscos, é difícil encontrar um terceiro que se disponha a assumir tal encargo. 

- Seguro de fiança locatícia: assim como a caução, também é uma das modalidades mais utilizadas. Trata-se de um serviço contratado junto a uma seguradora, que emite o seguro-fiança e passa a ser responsável pelo cumprimento das obrigações locatícias, ou seja, em caso de inadimplemento por parte do locatário, a seguradora efetua o respectivo pagamento, além de também ser responsável por eventuais ações de despejo.

A Lei determina que o seguro de fiança locatícia deve abranger a totalidade das obrigações do locatário e, se de fato isso estiver previsto no seguro-fiança contratado pelo inquilino, pode ser uma opção bastante interessante de garantia para o locador. 

Em relação ao locatário, no entanto, embora seja possível efetuar de forma parcelada o pagamento do valor referente à contratação do seguro-fiança, o custo elevado muitas vezes acaba inviabilizando a opção por essa modalidade de garantia. Some-se a isso o fato de que, mesmo não havendo nenhuma pendência ao final do contrato de locação, não há devolução do valor pago.

- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: essa modalidade de garantia não é usada com frequência e a maioria das pessoas sequer a conhece.

Trata-se da mais complexa modalidade de garantia, tendo em vista que há um fundo de investimentos por trás da transação, podendo o titular das cotas do fundo ser o próprio inquilino ou um terceiro. Se for um terceiro, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor.

Como o próprio nome diz, a cessão fiduciária, que é uma forma de transferência de propriedade em caráter resolúvel, é que garantirá o contrato de locação. Assim, até que o locatário cumpra com todas as suas obrigações, a propriedade das quotas é do locador. Se devidamente cumpridas, a propriedade das quotas retorna para o seu titular original.

O procedimento de constituição dessa modalidade de garantia está disciplinado no artigo 88 da Lei nº 11.196/2005 e regulamentado na Instrução nº 432/2006, da Comissão de Valores Imobiliários (CVM). 

Mas afinal, qual a melhor garantia locatícia para o meu contrato de locação?

A resposta a essa pergunta dependerá da análise individual de cada caso e, muitas vezes, a melhor opção poderá ser, até mesmo, deixar o contrato sem garantia.

Nos contratos de locação sem garantia, o locador pode retomar a posse do seu imóvel de forma muito mais rápida, tendo em vista que, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, em contratos desse tipo, poderá ser concedida liminar, sem que a parte contrária seja ouvida, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Outra vantagem do contrato de locação sem garantia é que o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo. Assim, se o locatário não efetuar o pagamento do aluguel e encargos no início do mês, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo antes mesmo que o locatário usufrua do imóvel.

Assim, a decisão em relação à melhor opção de garantia deverá passar por uma avaliação que considere não só os aspectos negociais, mas também os impactos jurídicos.

Nós, da Andraus Vechies Advogados, contamos com profissionais habilitados a auxiliá-lo no esclarecimento de quaisquer dúvidas relacionadas à aquisição, venda ou locação de imóveis.